خرید آپارتمان

خرید خانه

 

مسائل و مباحث حقوقی در بحث خرید خانه تقریباً همانند خرید زمین و سایر حوزه های املاک می‌باشد و تفاوت‌ها شاید در نکات بسیار ظریف باشد بنابراین و بعبارت بهتر از لحاظ کلیت مسائل حقوقی در بسیاری از حوزه های خرید و فروش املاک تقریباً مشابه و یکسان می‌باشند.

در این بخش کلیات بحث به همراه برخی از جزئیات مهم که می‌بایست مدنظر قرار گیرد بیان گردیده است.

می‌توان گفت یکی از مهم‌ترین تصمیمات فردی و خانوادگی در این زمانه و در کشور ایران، خرید ملک و خانه می‌باشد، چرا که باید هزینه‌ی زیادی به ازاء آن پرداخت گردد و در کنار این امر خانه و ملکی که خریداری می‌شود تا مدت‌ها گاه تا پایان عمر در اختیار مالک خواهد بود و آن را نخواهد فروخت. به همین دلیل لازم است در هنگام خرید، دقت کافی و لازم و توجه به پاره‌ای از نکات حقوقی را مد نظر داشت، تا در آینده مشکلی پیش نیاید. در ادامه به بخشی از این نکات حقوقی در خرید خانه اشاره می‌کنیم.

اولین مطلب که در خرید هر ملک یا خانه‌ای وجود دارد، به دست آوردن آرامش خاطر نسبت به مالکیت فروشنده است. گرچه این امر  تنها به خرید خانه اختصاص نداشته و در تمامی خرید و فروش‌های مستلزم تبادل سند، وجود دارد، اما قاعدتاً در ارتباط با خانه، به‌دلیل مبلغ زیادی که هزینه می‌شود، و همچنین امکان استقرار مالک در خانه وجود دارد، اهمیت بیشتری پیدا کند. جهت اطمینان از مالکیت فروشنده باید به اسناد مالکیت به دقت بررسی، مطالعه و تحقیق گردد. درصورتیکه ملک دارای سند رسمی است، سند آن می‌باست به‌دقت وارسی و نظارت و کاوش شود و عناوینی همچون نام صحیح و کامل فروشنده به عنوان مالک، یقین حاصل گردد. درصورتیکه هنوز سند رسمی به نام فروشنده صادر نشده و او قصد دارد ملک را با تکیه به مبایعه‌نامه (قولنامه) به فروش برساند، لازم است درج نام او به عنوان خریدار در مبایعه‌نامه رسیدگی و نظارت شود.

لازم است نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه و کد پستی با اطلاعات مندرج در مبایعه‌نامه یا سند تطبیق داده شده و در صورت وجود مغایرت، از انجام معامله پیش از اصلاح سند اجتناب شود.

گاهی اوقات فردی با وکالت از فردی دیگر قصد فروش ملکی را دارد. در این صورت علاوه بر حصول یقین از مالکیت موکل(مالک یا شخصی که برای فروش وکالت داده است) به صورتی که در بند قبل گفته شد، صحت وکالت اعطا شده نیز می‌بایست مورد بررسی واقع گردد. به عبارت بهتر باید بررسی شود که آیا وکیل دارای اختیار فروش ملک از طرف مالک است یا آنکه وکالتنامه‌، اختیاری به‌غیر از فروش خانه را به وکیل اعطا کرده است. در صورتیکه صراحتاً در وکالتنامه اختیار فروش ملک مورد معامله به وکیل داده نشده باشد، وکیل حق انجام چنین معامله‌ای را ندارد و خریدار باید از معامله کردن با وی پرهیز نماید.

همچنین می‌بایست از تاریخ و اعتبار وکالتنامه اطمینان حاصل کرد. چراکه ممکن است تاریخ وکالتنامه منقضی شده یا موکل، وکیل را پیش‌تر عزل کرده باشد. بنابراین با انجام استعلام، می‌توان از به‌روز بودن و اعتبار وکالتنامه مطمئن شد.

علاوه بر این، در معاملاتی که به استناد مبایعه‌نامه صورت می‌پذیرند، خریدار باید یقین حاصل کند که فروشنده ( شخصی است که نام او به عنوان خریدار در مبایعه‌نامه ذکر شده) دارای حق فروش خانه بوده و حق فروش خانه از وی سلب نشده باشد. توضیح آن‌که گاهی اوقات شخص ملکی را به این شرط خریداری می‌کند که تنها خود از آن استفاده کرده و از انتقال آن به دیگری خودداری کند. در این صورت، معامله‌ای که شخص اخیر در مورد ملک مذکور انجام می‌دهد صحیح نیست.

بنابراین ضروری است خریدار، علاوه بر بررسی صفحه‌ی اول مبایعه‌نامه که معمولاً به درج نام طرفین مبایعه‌نامه اختصاص دارد و حصول اطمینان از مالکیت فروشنده، سایر مواد مبایعه‌نامه را نیز بررسی کند تا مطمئن شود فروشنده علاوه بر مالکیت، حق انتقال ملک را نیز دارد.

گاه ممکن است ملک مورد معامله در اجاره‌ی دیگری باشد که از نظر قانونی و در صورت عدم وجود شرط خلاف، انتقال مالکیت ملک اجاره شده مانعی ندارد ولی عاقلانه‌تر است قبل از خرید خانه و تنظیم سند، تکلیف قرارداد اجاره مستأجر روشن شود. اگر قرار است که قولنامه اجاره به مالک جدید منتقل شود، باید اقدامات لازم در این خصوص به عمل آید.

نکته مهم دیگر، آزاد بودن ملک یا به‌اصطلاح حقوقی طِلق بودن آن است. چرا که امکان دارد فروشنده‌، خانه‌ی خود را جهت اخذ وام در رهن بانک گذاشته و یا ملک جهت اجرای حکم صادر شده از مراجع قضایی توقیف شده باشد. در اینصورت اگرچه تنظیم مبایعه‌نامه امکان‌پذیر میباشد ولی تنظیم سند رسمی به نام خریدار، منوط به فک رهن یا رفع توقیف از ملک است.

 در اینگونه موارد توصیه می‌گردد تا تدابیر لازم جهت انجام امور اشاره شده توسط فروشنده صورت گرفته تا تنظیم سند رسمی با چالش مواجه نگردد. یکی از بهترین راه‌کارهای موجود در این خصوص وکالت فک رهن یا رفع توقیف توسط فروشنده به خریدار است و خریدار نیز بخشی از پول خرید خانه (ثمن معامله) را به این کار اختصاص بدهد و به جای آن‌که تمامی ثمن معامله را به فروشنده پرداخت کند، مقداری از آن را بابت دین یا تعهد مالی‌ای پرداخت نماید که ملک فروشنده به دلیل آن در رهن یا توقیف قرار دارد. سپس با وکالتنامه‌ای که از فروشنده در دست دارد مبادرت به انجام امور فک رهن یا رهن بازداشت کند. (در صورت مواجه بودن با شرایط فوق توصیه می‌شود که کلیه مراحل انجام کار در کنار یک وکیل انجام شود و یا در حداقل شرایط ممکن در ابتدای فرآیند از یک وکیل، مشاوره حقوقی بعمل آید.)

پیش از فروش ملک، فروشنده باید تعهدات مالی مربوط به خانه را تسویه کرده و مفاصاحساب‌های مربوطه را به خریدار تحویل دهد. از جملع میتوان به، مفاصاحساب شهرداری در خصوص پرداخت عوارض نوسازی و مفاصاحساب دارایی اشاره کرد. همچنین در خصوص مجتمع‌ها، فروشنده باید گواهی عدم وجود شارژ معوقه را ارائه دهد.

اصولاً انشعابات آب، برق و گاز هر ملک به همراه آن به فروش می‌رسد. و باید از قید آنها در مبایعه‌نامه یا سند یقین حاصل شود. در خصوص تلفن این قاعده وجود ندارد و خط تلفن تنها در صورتی همراه ملک به خریدار منتقل می‌شود که در اسناد انتقال ذکر شده باشد. به همین دلیل در خصوص انتقال خط تلفن باید دقت بیشتری به عمل آورد.

اگر طرفین موافقت نمایند که ملک همراه با پارکینگ و انباری به فروش برسد، لازم است این موضوع به همراه مشخصات دقیق آنها در مبایعه‌نامه یا سند ذکر گردد. هم‌چنین هرگاه ملکی بیش از یک پارکینگ داشته و قرار است تمامی آن منتقل شود، این موضوع باید به وضوح در اسناد قید شود. در غیر این صورت فروشنده می‌تواند از انتقال آن سر بازند.

کنترل کلیۀ موارد فوق برعهده‌ی سردفتر یا صاحب بنگاهی است که مبادرت به تنظیم سند یا مبایعه‌نامه می‌کند، با این وجود، به‌دلیل پاره‌ای ملاحظات لازم و ضروری است که خریدار خود این موارد را بررسی و کنترل نماید.

واحد حقوقی آرین بهسازه آماده پاسخگویی به سئوالات حقوقی هموطنان در حوزه املاک و خرید آپارتمان و ملک است .

در صورت لازم برای دریافت مشاوره وپاسخ سئوالات می‌توانید از طریق ارسال پیام یا با تلفن‌های مندرج در سربرگ سایت تماس حاصل نمایید.