مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت

 

مشارکت در ساخت به معنای حضور دو شریک در فعالیت ساخت و ساز ساختمان می‌باشد، بدین معنا که یک طرف بعنوان آورده زمین یا ملک شناخته شده و طرف دیگر بعنوان سرمایه‌گذار در ساخت نامیده می‌شود. بعبارت ساده تر مشارکت در ساخت یعنی سرمایه گذاری شخصی به عنوان مالک و تعهد انجام عملیات ساختمانی و تأمین و تقبل هزینه‌ها از طرف شخص دیگر به‌عنوان سازنده.

شالوده و اساس مشارکت و همکاری در ساخت بر مبنای اعتماد طرفین، تجربه، دانش، قدرت مالی، قوای فنی و دانش سازنده استوار می‌باشد.

موارد ذیل به طرفین بالاخص به مالکین کمک می‌کند تا در هنگام انعقاد قرارداد نکات مهم را مدنظر قرار داده تا در طول فرآیند مشارکت هر یک از طرفین کمتر درگیر مسائل و مشکلات حقوقی و قانونی شوند.

  • مشخص نمودن قدر السهم شرکاء به عوامل گوناگونی منجمله منطقه، محله، موقعیت مکانی پروژه در خیابان، نوع سند، سازنده، مالک، شرایط اقتصادی، زمان و … بستگی دارد، بنابراین بر مبنای شاخص‌های فوق و سایر عوامل تأثیرگذار کلیدی، قدر السهم هر یک از شرکاء در پروژه متفاوت خواهد بود. که میبایست در همان ابتدای کار و انعقاد قرارداد مشخص و تفاهم گردد. بهتر است در زمینه تعیین قدرالسهم با یک مشاور حقوقی و فرد دانا و آگاه در این زمینه مشورت صورت پذیرد.
  • در قرارداد مشارکت درساخت ضمانت اجرایی مورد تأیید و قابل قبولی باید مشخص و هماهنگ گردد.
  • در مورد تعیین واحدهای هر یک از طرفین، زمان و نحوۀ فروش واحدها، می‌بایست تسهیم نامه‌ای رک واضح و بدون شک و شبهه بین مالک و سازنده تهیه و تنظیم گردد. حداکثر فرصت زمان این تسهیم‌نامه می‌تواند پس از اتمام سقف و ستون و دیوارچینی باشد.
  • سزاوار است ناظری مجرب و مورد اعتماد و البته دلسوز بر کیفیت و عملکرد عملیاتی سازنده نظارت و کنترل دقیق داشته باشد.
  • متداول است انتقال میزان سهم عرصه به نام سازنده پس از پرداخت کل هزینه تراکم و پس از اتمام سقف و ستون و دیوار چینی صورت پذیرد.
  • بهتر است حق دخل و تصرف برای مالک در پروژه حفظ گردد تا در صورت تعلل و تأخیر غیرمتعارف و یا تعمدی سازنده در ساخت بتواند برای تأمین مخارج، پس از فروش قدرالسهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.
  • در هنگام عقد قرارداد درصورتیکه از قبل واحدهای مربوط به هر یک از طرفین مشخص و توافق شده باشد می‌بایست بندی در قرارداد در مورد یکسان بودن کیفیت ساخت تمامی واحدها ذکر گردد. بدین معنا که کیفیت سازه­ها چه متعلق به قدرالسهم سازنده باشد و چه مالک باید برابر باشد.
  • حل اختلاف با حکم داور مرضی طرفین که در قرارداد نامش ذکر شده است، صورت خواهد پذیرفت.
  • به جای فسخ و برهم زدن قرارداد مشارکت در ساخت، سعی شود قرادادی مطمئن و اصولی تنظیم شود. چرا که برهم زدن معامله بعد از شروع عملیات تخریب یا گودبرداری سخت و با شرایط دشواری انجام خواهد پذیرفت.
  • لازم است مالک در کلیه مراحل طراحی نقشه های فنی و معماری حضور داشته باشد.
  • بهتر است در قرارداد مشارکت اجازه اخذ وام به سازنده داده نشود.
  • تعیین میزان خسارت و ضرر و زیان در قرارداد باید مبلغی معقول و در چارچوب منطقی مشخص و منظور گردد.
  • در قرارداد مشارکت، مواردی همچون بیمه ساختمان و مسئولیت ساخت مورد توجه قرار گیرد.
  • مدت تأخیر مجاز و غیر مجاز سازنده صریحاً معین گردد.
  • معمول است که آزمایش خاک شناسی توسط سازنده انجام شود بنابراین مالک می‌تواند درخواست آزمایش خاک را از سازنده در قرارداد داشته باشد.
  • قبل از انعقاد قرارداد نسبت به سابقه و تعهد و وفاداری سازنده به شرکاء قبلی خود تحقیق و بررسی کامل و جامع صورت پذیرد.
  • قبل از امضای قرارداد نسبت به تعهدات سازنده، مشاوره و تحقیقات لازم صورت پذیرد.
  • در قرارداد بندی مبنی بر شرایط سخت یا شرایط اضطراری در صورت بروز حوادث غیرمترقبه، یا شرایط خاص سیاسی و اقتصادی جهت مذاکره مجدد بر مفاد و تعهدات وجود داشته باشد.
  • در مورد  تعهدات سازنده، امتیاز و تشویقی جهت حسن اجرای تعهدات وی در نظر گرفته شود مبنای تعیین قدرالسهم برای طرفین براساس قیمت عرصه و میزان هزینه ساخت و می باشد.
  • بنیان تعیین قدرالسهم سازنده و مالک بر مبنای قیمت عرصه و هزینه کل ساخت می‌باشد.
  • در صورتیکه توافق شود یکسری از واحدها به صورت شراکتی متعلق به مالک و سازنده باشند می‌بایست درصد سهم هر یک، نحوه بهره‌برداری، کیفیت فروش واجاره صریحاً مشخص شود.
  • استاندارد و نوع کیفیت تحویل آپارتمان‌ها بر پایه قابلیت بهره برداری و بدون هیچ عیب وایرادی با جزئیات میبایست در قرارداد ذکر گردد.
  • پس از اتمام هر مرحله از ساخت وساز،  میباست صورتجلسه به مالک تحویل شود واز وی اقرار یا رسید گرفته شود.
  • لازم است سازنده قبل از فک رهن ملک توسط مالک ، هیچ گونه اقدامات اجرایی و اداری انجام ندهد.
  • در مورد تأمین، محل خرید، نوع و سایر امور مرتبط با مصالح ساختمان ها تعیین و تکلیف شود.
  • در مورد خطوط تلفن تفاهمات صورت پذیرد.
  • در خصوص حدود اختیارات  پیش خریداران نکات مهم در قرارداد عنوان گردد.
  • در مورد هزینه های شارژ و نگهداری ساختمان پس از تحویل ملک ونحوه تعیین هئیت مدیره ساختمان و مذاکرات و تفاهمات اولیه صورت پذیرد.
  • صراحتاً هزینه های جانبی اعم از عوارض تراکم اضافی ، مالیات ، هزینه بیمه، هزینه های انشعاب آب ، برق، گازو در قرارداد اشاره شده و در مورد آنها توافق گردد.
  • مسئولیت وهزینه های تنظیم سند و صورتجلسه تفکیکی و در قرارداد دقیقاً مشخص گردد.
  • توجه گردد حتما قرارداد به امضاء شهود طرفین برسد.
  • در مورد محل نگهداری اسناد ومدارک ملک و همچنین کیفیت وکالت نامه به نام سازنده توافق شود.
  • واحد حقوقی آرین بهسازه آماده پاسخگویی به سئوالات حقوقی هموطنان در حوزه املاک و مشارکت در ساخت است .
  • در صورت لازم برای دریافت مشاوره وپاسخ سئوالات می‌توانید از طریق ارسال پیام یا با تلفن‌های موجود در سربرگ سایت تماس حاصل نمایید