پیش فروش

واحد حقوقی گروه آرین سازه

 

شرکت آرین بهسازه یک برند مطرح در زمینه املاک با عناوین بازاری پیش خرید و پیش فروش برای ارائه به عموم جامعه و همچنین تامین بخش وسیعی از نیازهای ملکی تعاونی های مسکن سازمان های خصوصی و دولتی بوده که با توجه به توان بالای تشکیلاتی خود و با در اختیار داشتن مجرب ترین وکلای متخصص در زمینه املاک و مستغلات آماده پاسخگویی و ارائه مشاوره حقوقی در این حوزه به مخاطبین خود می باشد .

این قانون با توجه به مشکلات پیش فروش در سال های گذشته ارائه و مصوب گردید.

بر طبق این قانون در زمان وقوع عقد بیع باید شیئی که مورد خرید و فروش قرار می گیرد، موجود باشد  بر همین اساس نکات حقوقی در معاملات مسکن و خرید ملک تعریف گردید.

نکته قابل توجه در اینجا این است که هنگام فروش ساختمانی که هنوز احداث نگردیده که اصطلاحاً این عمل را پیش خرید یا پیش فروش می نامند ملک مورد معامله را نمی توان رؤیت نمود .بنابراین این موضوع می تواند در آینده باعث بروز مشکلات احتمالی گردد. از همین رو حقوق دانان و مشاوران حقوقی مطالعاتی در این زمینه انجام داده تا بتوان راه را برای معاملات این چنینی هموار نمود.

سرانجام در سال ۹۸۳۱ قانون گذاران به منظور جلوگیری از بروز مشکلات این معاملات و اختلافات ناشی شده از آن ، قوانین مربوط به پیش فروش را تنظیم و به تصویب رسانند. که در نهایت منجر به کاسته شدن حجم وسیعی از مشکلات و دعاوی مطروحه مرتبط با این موضوع شده است.

جریان پیش فروش آپارتمان بر اساس قانون مذکور به این صورت است که پس از صدور پروانه ی ساختمانتوسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد که مشخصات کامل و ملحقات در آن بیان می شود و اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع ذیصلاح، پیش فروشنده اقدام به تبلیغات در مطبوعات و پایگاه های اطلاع رسانی می کند. تنظیم قرارداد پیش فروش باید در نزد یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد و مشاوران و کارگزان املاک موظفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفترخانه ارجاع دهند ) باعنایت به اینکه این قانون همچنان به مرحله اجرا در نیامده است از این رو در قراردادهای فروش، بندی لحاظ گردیده که کلیه اقدامات صورت گرفته بمحض آغاز فاز اجرایی ، قرادادها در دفاتر رسمی ثبت و تایید گردد (.

از مباحث حائز اهمیتی که باید در قرارداد مذکور بیان شود اوصاف و امکانات واحد آپارتمانی پیش فروش شده است؛ مانند شماره ی طبقه و واحد، مساحت واحد و تعداد اتاق ها، تعیین پارکینگ و انباری. همچنین مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند تعداد واحدها، طبقات کلی ساختمان، نوع کاربری، موقعیت آن، سیستم گرمایش و سرمایش، نوع مصالح ساختمانی، نمای بیرونی آن و به طور کلی هر موردی که در پروانه ی ساخت و شناسنامه ی فنی هر واحد قید شده یا عرفاً می تواند در قیمت آن مؤثر واقع شود.

قیمت آپارتمان باید کاملا مشخص باشد تعداد اقساط و نحو ه ی پرداخت آن بر اساس توافق طرفین در قرارداد ذکر گردد و پیش خریدار به تناسب اقساط پرداختی، مالکِ ملکِ پیش فروش شده خواهد شد.

زمان اتمام پروژه و تحویل واحد مذکور و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نیز باید مشخص شود.  هرچند تمامی این موارد می توانند دست خوش تغییراتی شوند و متضمن خساراتی باشند که در همین راستا راجع به آنها نیز باید تعیین تکلیف شود و چنانچه پیش فروشنده نتواند در تاریخ مقرر، واحد وعده داده شده را تحویل پیش خریدار بدهد یا به تعهدات خود عمل ننماید، با توجه به شرحی که در قانون آمده باید خسارت بپردازد مگر اینکه به پرداحت سود از قبل تعیین شده به مشتری اقدام نماید.  اعمال تمامی اختیارات در صورتی که از خود سلب نکرده باشد، برای ایشان امکان پذیر است.

در صورتی که مساحت واحد تعیین شده بر اساس صورت جلسه ی تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می شود.

از دیگر وظایف پیش فروشنده، بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث رخ دهد . اگر خسارات وارد شده بیش از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشد، پیش فروشنده ضامن مابه التفاوت بوده و بایستی از عهده ی خسارت برآید.

از دیگر موارد مذکور در قرارداد پیش فروش آپارتمان ، بحث حل وفصل اختلافات توسط مرجع داوری است.

پس از اتمام کار ساختمانی در مدت زمان پیش بینی شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش خریدار می تواند با ارائه ی مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه ی اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد و چنانچه پیش فروشنده به رغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در آن مکان حاضر نشود، دفترخانه با تصریح مراتب به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار اقدام می کند و اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک، نیز موظف است نسبت به تفکیک ملک پیش فروش شده بنا به درخواست ذی نفع، مبادرت نماید. پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه ی تعهدات از جانب طرفین، قرارداد پیش فروش از درجه ی اعتبار ساقط شده و طرفین موظفند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند.